La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement poursuit l’objectif du législateur d’accélerer le traitement du contentieux des autorisations d’urbanisme et la réalisation des projets de construction.
Elle restreint considérablement les possibilités de contestation des opérations de constructions par les tiers lésé, soit principalement les voisins des projets de construction.
Cette réforme du contentieux du droit de l’urbanisme concerne toute décision relative à une autorisation d’urbanisme. Ainsi, la modification du régime des recours concerne à la fois les décisions susceptibles de léser les tiers, à savoir les permis de construire, d’aménager ou de démolir et les décisions de non-opposition à une déclaration préalable de travaux, mais aussi les décisions qui lèsent les pétitionnaires, c’est-à-dire les décisions de retrait d’une autorisation et les décisions de refus opposées à une demande d’autorisation.
Neutralisation de l’intérêt du recours gracieux
Cette réforme consacre un régime dérogatoire du droit commun du contentieux administratif du délai de recours de deux mois et de la prorogation du délai de recours contentieux en cas de recours gracieux.
Nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme :
Le délai d’introduction d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est d’un mois. Le silence gardé par l’administration plus de deux mois sur ce recours par l’autorité compétente vaut décision de rejet. Le délai de recours contentieux contre une décision mentionnée au premier alinéa n’est pas prorogé par l’exercice d’un recours gracieux ou d’un recours hiérarchique.
Le délai de recours gracieux du pétitionnaire et du tiers lésé est ramené à un mois au lieu de deux.
Ce délai est extrêmement court dès lors que l’administration dispose également d’un délai d’un mois pour communiquer les pièces d’un permis de construire à une personne qui en fait la demande.
Le recours gracieux ne suspend plus de délai de recours contentieux.
La démarche amiable n’est plus d’incidence sur le délai imparti pour saisir le juge administratif.
Le délai de recours contentieux est donc de deux mois à compter de l’affichage régulier de l’autorisation d’urbanisme accordé ou à compter de la notification en cas de refus ou d’opposition au projet de construction, peu importe qu’un recours gracieux ait été formé.
Le recours gracieux perd son intérêt principal : celui de négocier avec le pétitionnaire et/ou avec l’administration.
Les collectivités territoriales verront probablement augmenter le nombre de recours contentieux à l’encontre de leurs décisions et devront dès lors s’interroger sur l’opportunité d’un retrait ou sur la délivrance d’une autorisation modificative.
La sécurisation des recours contre les refus d’autorisation
Restriction de la substitution de motifs dans le temps
La réforme impose désormais à l’administration de détailler l’ensemble des motifs de refus dans le délai de deux mois à compter de l’introduction d’un recours contentieux à l’encontre d’un refus d’autorisation d’urbanisme.
La substitution de motifs est désormais limitée dans le temps.
Alinéa 2 du nouvel article L. 600-2 du code de l’urbanisme :
Lorsque le juge administratif est saisi d'un recours en annulation à l'encontre d'une décision régie par le présent code et refusant l'occupation ou l'utilisation du sol ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant cette décision, l'auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l'expiration d'un délai de deux mois à compter de l'enregistrement du recours ou de la demande.
Présomption d’urgence
Depuis la loi ELAN, l’urgence est présumée remplie pour les requêtes en référé-suspension (art. L. 521-1 du code de justice administrative) dirigée contre les autorisations de construire : décision de non-opposition à déclaration préalable, permis de construire, d’aménager ou de démolir (art. L. 600-3 code de l’urbanisme).
La présomption d’urgence est désormais élargie au refus par l’introduction du nouvel article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme.
Dans le cadre du référé-suspension dirigée contre une refus d’autorisation d’urbanisme, la condition d’urgence est désormais présumée.
Le législateur poursuit sa volonté d’éviter le blocage des projets de construction en permettant d’avoir un avis judiciaire rapide sur la légalité de leur projet.
