{"id":2350,"date":"2026-11-09T16:05:40","date_gmt":"2026-11-09T16:05:40","guid":{"rendered":"https:\/\/compas-avocats.com\/?p=2350"},"modified":"2026-11-09T16:05:49","modified_gmt":"2026-11-09T16:05:49","slug":"delais-en-contentieux-de-lurbanisme-la-cour-administrative-de-marseille-apporte-des-precisions","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/compas-avocats.com\/en\/delais-en-contentieux-de-lurbanisme-la-cour-administrative-de-marseille-apporte-des-precisions\/","title":{"rendered":"Time limits in urban planning disputes \u2013 The Marseille Administrative Court provides clarification"},"content":{"rendered":"

Les praticiens du contentieux de l\u2019urbanisme le savent bien, le diable se niche souvent dans les d\u00e9tails en mati\u00e8re de droit de l\u2019occupation des sols.
\nDeux r\u00e9cents arr\u00eats de la CAA nous rappellent ainsi les r\u00e8gles applicables aux d\u00e9lais de reconstruction \u00e0 l\u2019identique d\u2019une part, d\u2019exercice du droit de recours des tiers d’autre part<\/p>\n<\/p>\n

Le droit de reconstruction \u00e0 l\u2019identique s\u2019exerce dans un d\u00e9lai de dix ans qui expire \u00e0 la date de d\u00e9p\u00f4t de la demande de permis de construire sans compter le d\u00e9lai d\u2019instruction<\/h2>\n

CAA Marseille, 17\u00a0septembre 2026, req. n\u00b024MA02221<\/a><\/p>\n

Dans cette affaire, le propri\u00e9taire d\u2019un garage construit en 1976 et d\u00e9truit par un incendie en 2011 a sollicit\u00e9 du maire de SIX-FOURS-LES-PLAGES, la d\u00e9livrance d\u2019un permis de construire pour pouvoir le reconstruire \u00e0 l\u2019identique.<\/p>\n

La construction avait \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9e par un permis de construire mais l\u2019\u00e9volution post\u00e9rieure du document d\u2019urbanisme avait rendu le b\u00e2timent non-conforme du point de vue r\u00e9glementaire.<\/p>\n

Le p\u00e9titionnaire a donc voulu b\u00e9n\u00e9ficier par trois fois des dispositions de l\u2019article L.111-5 du Code de l\u2019urbanisme qui pr\u00e9voient que \u00ab\u00a0lorsqu’un b\u00e2timent r\u00e9guli\u00e8rement \u00e9difi\u00e9 vient \u00e0 \u00eatre d\u00e9truit ou d\u00e9moli, sa reconstruction \u00e0 l’identique est autoris\u00e9e dans un d\u00e9lai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de pr\u00e9vention des risques naturels pr\u00e9visibles en dispose autrement<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n

Aucune disposition du document d\u2019urbanisme ne s\u2019opposait au principe d\u2019une reconstruction \u00e0 l\u2019identique, ce qui n\u2019a pas emp\u00each\u00e9 le maire de la commune de refuser les trois demandes du p\u00e9titionnaire.<\/p>\n

Le p\u00e9titionnaire a contest\u00e9 le dernier refus en saisissant le tribunal administratif de TOULON.<\/p>\n

Or, dans son jugement du 28\u00a0juin 2024, le tribunal avait estim\u00e9 que si la demande du p\u00e9titionnaire \u00e9tait bienfond\u00e9e sur le plan du droit de reconstruction \u00e0 l\u2019identique, cette demande \u00e9tait tardive car la d\u00e9cision de rejet du maire avait \u00e9t\u00e9 rendue plus de dix ans apr\u00e8s la d\u00e9molition du b\u00e2timent.<\/p>\n

Le tribunal entendait ainsi inclure dans le d\u00e9lai de dix ans le d\u00e9lai d\u2019instruction de la demande par la commune en consid\u00e9rant que \u00ab\u00a0la demande de permis de construire a en outre \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9e le 27 mai 2021, soit moins de trois mois avant l\u2019expiration du d\u00e9lai de dix ans pr\u00e9c\u00e9demment rappel\u00e9. Ainsi en prenant en compte le d\u00e9lai d\u2019instruction de la demande de trois mois, l\u2019instruction de sa demande de permis de construire \u00e9tait cens\u00e9e s\u2019achever le 27 ao\u00fbt 2021, soit \u00e0 une date post\u00e9rieure \u00e0 la date limite fix\u00e9e par les dispositions de l\u2019article L.111-15 du Code de l\u2019urbanisme<\/em>\u00a0\u00bb (TA Toulon, 28\u00a0juin 2024, req. n\u00b02103189).<\/p>\n

Dans sa r\u00e9cente d\u00e9cision, la cour administrative d\u2019appel a censur\u00e9 ce raisonnement en consid\u00e9rant que le d\u00e9lai de dix ans imposait au p\u00e9titionnaire qu\u2019il proc\u00e8de avant son expiration au d\u00e9p\u00f4t du dossier de demande d\u2019autorisation d\u2019urbanisme.<\/p>\n<\/p>\n

\u00ab\u00a0Le droit ouvert par le l\u00e9gislateur au b\u00e9n\u00e9fice des propri\u00e9taires de b\u00e2timents d\u00e9truits ou d\u00e9molis est prescrit en l\u2019absence d\u2019exercice de celui\u2011ci par les int\u00e9ress\u00e9s avant l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de dix ans. Ce d\u00e9lai doit, par suite, \u00eatre regard\u00e9 comme respect\u00e9 lorsqu\u2019un propri\u00e9taire exerce son droit \u00e0 reconstruction \u00e0 l\u2019identique par le d\u00e9p\u00f4t d\u2019une demande d\u2019autorisation d\u2019urbanisme \u00e0 cette fin moins de dix ans apr\u00e8s la destruction ou d\u00e9molition du b\u00e2timent. La circonstance que le d\u00e9lai d\u2019instruction de la demande par l\u2019autorit\u00e9 comp\u00e9tente, d\u2019une dur\u00e9e variable en fonction des dispositions du code de l\u2019urbanisme applicables, entra\u00eene le cas \u00e9ch\u00e9ant une d\u00e9livrance de l\u2019autorisation post\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019expiration du d\u00e9lai de dix ans demeure sans influence sur l\u2019exercice de ce droit\u00a0\u00bb<\/p><\/blockquote>\n

<\/h2>\n

Cette d\u00e9cision in\u00e9dite, aucune juridiction ne s\u2019\u00e9tant jusqu\u2019alors pench\u00e9e sur cette question, s\u00e9curise consid\u00e9rablement le r\u00e9gime de reconstruction \u00e0 l\u2019identique en \u00e9cartant l\u2019incertitude et le caract\u00e8re potentiellement arbitraire li\u00e9s \u00e0 la dur\u00e9e de l\u2019instruction d\u2019une autorisation d\u2019urbanisme.<\/p>\n

Elle permet de poser deux bornes claires et pr\u00e9cises au cadre de l\u2019article L.111-5 du Code de l\u2019urbanisme, entre la date de la destruction ou la d\u00e9molition et celle du d\u00e9p\u00f4t d\u2019une demande de reconstruction \u00e0 l\u2019identique.<\/p>\n<\/p>\n

Le d\u00e9lai raisonnable pour exercer le recours des tiers \u00e0 l\u2019encontre d\u2019une autorisation d\u2019urbanisme suppose un affichage r\u00e9gulier<\/h2>\n

CAA Marseille, 5\u00a0novembre 2026, req. n\u00b025MA03659<\/a><\/p>\n

Dans son arr\u00eat du 5\u00a0novembre 2026, la cour administrative de MARSEILLE a \u00e9t\u00e9 saisi contre un jugement du tribunal administratif de MARSEILLE qui avait consid\u00e9r\u00e9 l\u2019action des requ\u00e9rants tardive car exerc\u00e9 post\u00e9rieurement au d\u00e9lai de recours de deux mois \u00e0 compter de l\u2019affichage du permis de construire.<\/p>\n

En l\u2019occurrence, les requ\u00e9rants avaient saisi en 2021 le tribunal administratif de MARSEILLE d\u2019une demande d\u2019annulation de l\u2019arr\u00eat\u00e9 du 9\u00a0mai 2014 du maire de ROQUEFORT LA BEDOULE accordant \u00e0 leurs voisins imm\u00e9diats un permis de construire une maison individuelle.<\/p>\n

Les requ\u00e9rants justifiaient leur action en soulignant le d\u00e9faut d\u2019affichage r\u00e9gulier du permis de construire, notamment dans la mention d\u2019une hauteur ne correspondant pas \u00e0 la hauteur maximale du projet au sens du document d\u2019urbanisme en vigueur.<\/p>\n

Par un jugement du 24\u00a0octobre 2025, le tribunal administratif de MARSEILLE avait consid\u00e9r\u00e9 l\u2019action tardive en retenant que, \u00ab\u00a0alors m\u00eame que la hauteur au fa\u00eetage, telle que requise par le r\u00e8glement du plan local d\u2019urbanisme de Roquefort-la-B\u00e9doule lui est sup\u00e9rieure de 2,70 m\u00e8tres, la mention de la hauteur de la construction, compt\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9gout du toit a pu permettre aux requ\u00e9rants, \u00e0 la seule lecture de ce panneau, d\u2019appr\u00e9cier l\u2019importance et la consistance du projet en litige et, ainsi, n\u2019est pas affect\u00e9e d\u2019une erreur substantielle\u00a0<\/em>\u00bb.<\/p>\n

Dans sa d\u00e9cision du 5\u00a0novembre 2026, le juge d\u2019appel a tir\u00e9 les conclusions inverses des circonstances de l\u2019esp\u00e8ce en rappelant les fonctions d\u2019information des tiers du panneau d\u2019affichage dans le contentieux de l\u2019occupation des sols.<\/p>\n

L\u2019arr\u00eat pr\u00e9cise ainsi que\u00a0:<\/p>\n<\/p>\n

\u00ab En imposant que figurent sur le panneau d\u2019affichage du permis de construire diverses informations sur les caract\u00e9ristiques de la construction projet\u00e9e, dont la hauteur du b\u00e2timent par rapport au sol naturel, les dispositions rappel\u00e9es au point pr\u00e9c\u00e9dent ont pour objet de permettre aux tiers, \u00e0 la seule lecture de ce panneau, d\u2019appr\u00e9cier l\u2019importance et la consistance du projet, le d\u00e9lai de recours ne commen\u00e7ant \u00e0 courir qu\u2019\u00e0 la date d\u2019un affichage complet et r\u00e9gulier. L\u2019affichage ne peut \u00eatre regard\u00e9 comme complet et r\u00e9gulier si la mention de la hauteur fait d\u00e9faut ou si elle est affect\u00e9e d\u2019une erreur substantielle, alors qu\u2019aucune autre indication ne permet aux tiers d\u2019estimer cette hauteur \u00bb<\/p><\/blockquote>\n

<\/h2>\n

L\u2019arr\u00eat est \u00e9galement d\u2019un int\u00e9r\u00eat particulier lorsqu\u2019il met en parall\u00e8le le caract\u00e8re a priori <\/em>rigide d\u2019application des r\u00e8gles d\u2019affichage avec le principe pr\u00e9torien de d\u00e9lai raisonnable qui veut que \u00ab\u00a0en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale et sauf circonstance particuli\u00e8re dont se pr\u00e9vaudrait le requ\u00e9rant, un d\u00e9lai exc\u00e9dant un an ne peut \u00eatre regard\u00e9 comme raisonnable<\/em>\u00a0\u00bb.<\/p>\n

Les juges d\u2019appel ont estim\u00e9 en l\u2019esp\u00e8ce que le d\u00e9lai raisonnable ne pouvait \u00eatre oppos\u00e9 \u00e0 la requ\u00eate, pr\u00e9sent\u00e9e pourtant pr\u00e8s de sept ans apr\u00e8s la d\u00e9livrance du permis de construire, du fait du caract\u00e8re irr\u00e9gulier de l\u2019affichage.<\/p>\n

En conditionnant le d\u00e9lai raisonnable \u00e0 un affichage r\u00e9gulier au sens du Code de l\u2019urbanisme, la cour administrative d\u2019appel de MARSEILLE rappelle que loin d\u2019\u00eatre un acte anodin, l\u2019affichage du permis de construire permet de s\u00e9curiser durablement l\u2019autorisation d\u00e9livr\u00e9e par l\u2019administration.<\/p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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