Retard de livraison en VEFA ou CCMI : comment éviter les mauvaises surprises et se faire indemniser ?

Acheter un bien immobilier sur plan, ou faire construire sa maison, c’est souvent le projet d’une vie. Mais quand la livraison prend du retard, la frustration est immense. La bonne nouvelle c’est que les textes vous protègent. Encore faut-il savoir ce que vous pouvez réclamer et comment le faire valoir efficacement.

Cet article vous explique comment fonctionne le droit à indemnisation dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et dans celui des contrats de construction de maison individuelle (CCMI).

La VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)

Dans ce contrat, le promoteur (vendeur) vous transfère immédiatement ses droits sur le sol et sur les constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent quant à eux, votre propriété au fur et à mesure de leur exécution. En échange, vous êtes tenus d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Le promoteur (vendeur) s’engage par ailleurs à livrer le bien à une date précise.

En cas de retard de livraison injustifié, vous pouvez réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi et des pénalités de retard si et seulement si le contrat le prévoit.
Il est important de comprendre la distinction entre dommages et intérêts et pénalités de retard :

• Les dommages et intérêts vont venir en indemnisation des préjudices que vous avez subis sur justificatifs (préjudice moral, préjudice lié à la location d’un logement dans l’attente de la livraison de votre bien ou préjudice lié à l’absence de perception de loyers durant cette période, frais de stockages ou de garde meuble, paiement des intérêts intercalaires, etc.)
  Leur but est de compenser financièrement le préjudice subi avec une vocation de réparation.
• Les pénalités de retard sont des sommes prévues contractuellement en cas de retard injustifiés aux fins d’inciter au respect des délais. Il n’est ainsi pas nécessaire pour le versement de ces pénalités de prouver l’existence d’un préjudice. Il suffit de rapporter la preuve d’un retard de livraison qui ne serait pas justifié par une cause légitime de report prévu au contrat.
  Ces pénalités ont un objectif plus punitif que réparateur et ne sont pas exclusives d’une demande de dommages et intérêts.

Soyez ainsi vigilants ! En matière de VEFA aucun texte n’impose au vendeur l’obligation de prévoir des pénalités de de retard en cas de livraison tardive, mais une clause du contrat de vente peut expressément les prévoir.
Le contrat peut stipuler expressément le versement de pénalités de retard. En l’absence d’une telle clause, l’acquéreur ne pourra solliciter que le versement de dommages et intérêts à condition de prouver l’existence d’un préjudice.

Un conseil : que ce soit au niveau de la signature de l’acte de réservation ou de l’acte de vente chez le notaire, soyez vigilent sur l’existence ou non d’une clause prévoyant les pénalités de retard et n’hésitez pas à négocier avec le promoteur pour la mise en place d’une telle stipulation.

Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle)

Dans ce contrat vous faites construire une maison sur un terrain dont vous êtes déjà propriétaire. Le constructeur s’engage sur un prix global ainsi qu’un délai de livraison.
Ici, les textes imposent que le contrat mentionne expressément un délai d’exécution des travaux ainsi que les pénalités applicables en cas de retard de livraison injustifiée (article L.231-2 du Code de la construction et de l’habitation). Ces pénalités ne peuvent en outre être inférieures au seuil légal, toute clause prévoyant un montant inférieur serait réputée non écrite.

Le calcul des pénalités de retard minimales s’effectue en multipliant le prix convenu pour la construction de la maison par 1/3000 pour chaque jour de retard constaté dans la livraison de l’ouvrage (article R.231-14 du Code de la construction et de l’habitation).

Ces pénalités sont dues de plein droit dès lors que le retard injustifié est constaté, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un préjudice spécifique.

Attention toutefois, le juge peut modérer le montant des pénalités si elles apparaissent manifestement excessives ou dérisoires au regard du préjudice réellement subi, conformément à l’article 1231-5 du Code civil.

1.En VEFA Vérifiez votre contrat : recherchez dans le contrat de VEFA s’il existe une clause instaurant des pénalités de retard.

S’il n’en existe pas, vous ne pourrez demander que le versement de dommages et intérêts en justifiant l’existence et l’évaluation de vos préjudices.

Dans tous les cas, recherchez des justificatifs de vos préjudices pour en réclamer le paiement seuls ou en plus des pénalités de retard.

2.Assurez-vous que le retard n’est pas justifié par une cause légitime de report de livraison prévue contractuellement : demandez au vendeur les attestations prouvant la réalité des causes légitime de retard s’il en invoque.

3.Adressez une mise en demeure au vendeur réclamant l’exécution du contrat ou le paiement de pénalités de retard et/ou des dommages et intérêts par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette démarche permet de formaliser la demande et de faire courir les intérêts de retard conformément à l’article 1231-6 du Code civil

4.Saisissez un juge : en cas de refus ou de silence du vendeur, vous avez la possibilité de saisir les juridictions compétentes pour obtenir la condamnation du vendeur au paiement des sommes dues.

Si avant la signature d’un contrat vous souhaitez vous assurer de votre protection en cas de retard de livraison n’hésitez pas à faire relire vos actes par un avocat.

De la même manière si vous subissez des retards de livraison de votre bien, faites appel à un avocat qui saura vous accompagner durant le processus d’indemnisation en phase amiable comme en phase contentieuse.

Le cabinet COMPAS AVOCATS est à vos côtés pour l’ensemble de vos démarches à ce titre.