Les praticiens du contentieux de l’urbanisme le savent bien, le diable se niche souvent dans les détails en matière de droit de l’occupation des sols.
Deux récents arrêts de la CAA nous rappellent ainsi les règles applicables aux délais de reconstruction à l’identique d’une part, d’exercice du droit de recours des tiers d’autre part
Le droit de reconstruction à l’identique s’exerce dans un délai de dix ans qui expire à la date de dépôt de la demande de permis de construire sans compter le délai d’instruction
CAA Marseille, 17 septembre 2026, req. n°24MA02221
Dans cette affaire, le propriétaire d’un garage construit en 1976 et détruit par un incendie en 2011 a sollicité du maire de SIX-FOURS-LES-PLAGES, la délivrance d’un permis de construire pour pouvoir le reconstruire à l’identique.
La construction avait été autorisée par un permis de construire mais l’évolution postérieure du document d’urbanisme avait rendu le bâtiment non-conforme du point de vue réglementaire.
Le pétitionnaire a donc voulu bénéficier par trois fois des dispositions de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme qui prévoient que « lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».
Aucune disposition du document d’urbanisme ne s’opposait au principe d’une reconstruction à l’identique, ce qui n’a pas empêché le maire de la commune de refuser les trois demandes du pétitionnaire.
Le pétitionnaire a contesté le dernier refus en saisissant le tribunal administratif de TOULON.
Or, dans son jugement du 28 juin 2024, le tribunal avait estimé que si la demande du pétitionnaire était bienfondée sur le plan du droit de reconstruction à l’identique, cette demande était tardive car la décision de rejet du maire avait été rendue plus de dix ans après la démolition du bâtiment.
Le tribunal entendait ainsi inclure dans le délai de dix ans le délai d’instruction de la demande par la commune en considérant que « la demande de permis de construire a en outre été déposée le 27 mai 2021, soit moins de trois mois avant l’expiration du délai de dix ans précédemment rappelé. Ainsi en prenant en compte le délai d’instruction de la demande de trois mois, l’instruction de sa demande de permis de construire était censée s’achever le 27 août 2021, soit à une date postérieure à la date limite fixée par les dispositions de l’article L.111-15 du Code de l’urbanisme » (TA Toulon, 28 juin 2024, req. n°2103189).
Dans sa récente décision, la cour administrative d’appel a censuré ce raisonnement en considérant que le délai de dix ans imposait au pétitionnaire qu’il procède avant son expiration au dépôt du dossier de demande d’autorisation d’urbanisme.
« Le droit ouvert par le législateur au bénéfice des propriétaires de bâtiments détruits ou démolis est prescrit en l’absence d’exercice de celui‑ci par les intéressés avant l’expiration d’un délai de dix ans. Ce délai doit, par suite, être regardé comme respecté lorsqu’un propriétaire exerce son droit à reconstruction à l’identique par le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme à cette fin moins de dix ans après la destruction ou démolition du bâtiment. La circonstance que le délai d’instruction de la demande par l’autorité compétente, d’une durée variable en fonction des dispositions du code de l’urbanisme applicables, entraîne le cas échéant une délivrance de l’autorisation postérieurement à l’expiration du délai de dix ans demeure sans influence sur l’exercice de ce droit »
Cette décision inédite, aucune juridiction ne s’étant jusqu’alors penchée sur cette question, sécurise considérablement le régime de reconstruction à l’identique en écartant l’incertitude et le caractère potentiellement arbitraire liés à la durée de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme.
Elle permet de poser deux bornes claires et précises au cadre de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme, entre la date de la destruction ou la démolition et celle du dépôt d’une demande de reconstruction à l’identique.
Le délai raisonnable pour exercer le recours des tiers à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme suppose un affichage régulier
CAA Marseille, 5 novembre 2026, req. n°25MA03659
Dans son arrêt du 5 novembre 2026, la cour administrative de MARSEILLE a été saisi contre un jugement du tribunal administratif de MARSEILLE qui avait considéré l’action des requérants tardive car exercé postérieurement au délai de recours de deux mois à compter de l’affichage du permis de construire.
En l’occurrence, les requérants avaient saisi en 2021 le tribunal administratif de MARSEILLE d’une demande d’annulation de l’arrêté du 9 mai 2014 du maire de ROQUEFORT LA BEDOULE accordant à leurs voisins immédiats un permis de construire une maison individuelle.
Les requérants justifiaient leur action en soulignant le défaut d’affichage régulier du permis de construire, notamment dans la mention d’une hauteur ne correspondant pas à la hauteur maximale du projet au sens du document d’urbanisme en vigueur.
Par un jugement du 24 octobre 2025, le tribunal administratif de MARSEILLE avait considéré l’action tardive en retenant que, « alors même que la hauteur au faîtage, telle que requise par le règlement du plan local d’urbanisme de Roquefort-la-Bédoule lui est supérieure de 2,70 mètres, la mention de la hauteur de la construction, comptée à l’égout du toit a pu permettre aux requérants, à la seule lecture de ce panneau, d’apprécier l’importance et la consistance du projet en litige et, ainsi, n’est pas affectée d’une erreur substantielle ».
Dans sa décision du 5 novembre 2026, le juge d’appel a tiré les conclusions inverses des circonstances de l’espèce en rappelant les fonctions d’information des tiers du panneau d’affichage dans le contentieux de l’occupation des sols.
L’arrêt précise ainsi que :
« En imposant que figurent sur le panneau d’affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, dont la hauteur du bâtiment par rapport au sol naturel, les dispositions rappelées au point précédent ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d’apprécier l’importance et la consistance du projet, le délai de recours ne commençant à courir qu’à la date d’un affichage complet et régulier. L’affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d’une erreur substantielle, alors qu’aucune autre indication ne permet aux tiers d’estimer cette hauteur »
L’arrêt est également d’un intérêt particulier lorsqu’il met en parallèle le caractère a priori rigide d’application des règles d’affichage avec le principe prétorien de délai raisonnable qui veut que « en règle générale et sauf circonstance particulière dont se prévaudrait le requérant, un délai excédant un an ne peut être regardé comme raisonnable ».
Les juges d’appel ont estimé en l’espèce que le délai raisonnable ne pouvait être opposé à la requête, présentée pourtant près de sept ans après la délivrance du permis de construire, du fait du caractère irrégulier de l’affichage.
En conditionnant le délai raisonnable à un affichage régulier au sens du Code de l’urbanisme, la cour administrative d’appel de MARSEILLE rappelle que loin d’être un acte anodin, l’affichage du permis de construire permet de sécuriser durablement l’autorisation délivrée par l’administration.
